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Comment expertiser la valeur d’un local commercial en région parisienne ?

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Le commerce est actuellement l’un des secteurs les plus attractifs sur le marché immobilier en France. En effet, ce type de bien offre une rentabilité brute comprise entre 4 % et 8 %. En d’autres termes, acheter une propriété commerciale et la mettre en location offre une rentabilité brute moyenne de 6 %. Alors que la rentabilité moyenne du logement est de 4,2 %, ce qui est inférieure à celle des locaux commerciaux. Dans ce contexte, Paris se distingue par sa rentabilité dans ce secteur entre autres grandes villes du pays.

Comment évaluer un local commercial ?

L’un des aspects les plus importants lors de la création d’une entreprise consiste à trouver les locaux idéaux. La valeur des locaux commerciaux en région parisienne est généralement évaluée selon les mêmes méthodes que les habitations, mais l’estimation est beaucoup plus complexe pour plusieurs raisons. Il y a de nombreux critères à prendre en compte pour expertiser un local commercial. Les caractéristiques géométriques ont une grande influence sur la valeur finale, en plus, bien sûr, de son emplacement.

Dans une première approche pour expertiser la valeur d’un local commercial en région parisienne, le spécialiste de l’expertise de locaux commerciaux peut faire une évaluation par des comparables du marché en région parisienne. Il s’agit de la principale méthode d’évaluation de tous les types de biens immobiliers. Cela consiste à chercher plusieurs locaux à vendre dans la zone, que nous appellerons témoins, et à comparer leur prix au mètre carré.

L’idéal serait de connaître leur valeur de vente finale, car la différence entre la valeur proposée dans une agence immobilière et la valeur finale de la transaction peut être très différente. Toutefois, cela n’est pas toujours possible et des facteurs correctifs sont parfois utilisés pour tenir compte de cette différence.

Quelle est la valeur d’un local commercial ?

Un autre facteur important, dont même les évaluations les plus grossières tiendront compte, est la date de construction des locaux. N’oubliez pas que tous les bâtiments ont une durée de vie et que, même si les locaux sont rénovés, plus le bâtiment dans lequel ils se trouvent est moderne, plus il a de la valeur. Si les locaux ont été entièrement rénovés, en changeant toutes les installations, sa valeur ne sera pas la même que celle d’un nouveau bâtiment, bien qu’elle puisse être assez proche.

Avec ces données : surface des locaux, prix moyen du mètre carré dans la région, année de construction et année de la dernière rénovation, l’expert en estimation de locaux commerciaux en région parisienne peut effectuer une première estimation de la valeur des locaux. C’est également la méthode que la plupart des agences immobilières utilisent lorsqu’elles vous proposent une évaluation pour mettre un local commercial en vente ou en location.

Bien que dans ce cas, vous devez tenir compte du fait qu’une agence immobilière qui connaît bien la région parisienne peut vous donner une évaluation précise, non pas dans sa méthodologie, mais dans son résultat final, en raison de son expérience dans le domaine.

Recourir à un cabinet spécialisé en estimation de locaux commerciaux

Nous savons déjà que l’emplacement est un facteur très important, que la rue soit plus ou moins centrale, plus ou moins praticable, etc. Ceci est pris en compte par toute agence immobilière et par de les Cabinets spécialisés en estimation de locaux commerciaux. Il est également important de tenir compte du fait que le local est un rez-de-chaussée ou un premier étage, qu’il se trouve dans un centre commercial ou dans une galerie, etc.

Un local commercial bien situé en région parisienne dans un centre commercial fréquenté, par exemple près des escaliers ou de l’entrée principale, peut avoir plus de valeur que la rue la plus centrale de la capitale. À l’inverse, un magasin situé au fond d’un couloir dans le même centre commercial peut valoir beaucoup moins.

D’autres facteurs tout aussi importants !

En s’éloignant de la façade, les mètres carrés d’un local commercial se déprécient linéairement. Il s’agit d’un facteur utilisé par les spécialistes de l’expertise de locaux commerciaux, mais que logiquement, une personne qui n’a pas visité les locaux, ne prend pas en compte. Le facteur le plus important, et pourtant celui que très peu de gens prennent en compte lors de l’évaluation d’un local, est son potentiel à générer un profit.

Nous savons déjà que le but d’un local est de créer une entreprise. À cet égard, il faut d’une part examiner l’urbanisme de la zone et voir quelle est la meilleure utilisation possible des locaux, et d’autre part voir si c’est faisable en pratique. D’autre part, il est nécessaire de voir quelles activités peuvent être réalisées dans les locaux avec le moins de travaux possible.

Si les activités anodines (commerces, bureaux) ne posent pas de problème majeur, il existe des activités, qui ont des exigences très coûteuses en termes d’accessibilité, de protection contre l’incendie, d’isolation acoustique, etc. Toutefois, si le local avait déjà la même activité auparavant et que la licence est conservée, le local aura beaucoup plus de valeur pendant la période de conservation de la licence.

Importance de l’évaluation

En général, les activités sans risque paieront moins pour les locaux que les activités classées, car elles impliquent également moins d’exigences. Mais presque aucun local ne sera exempté de l’obligation d’effectuer certaines réformes pour changer d’activité, telles que la mise en place d’une rampe à l’entrée pour supprimer les marches, ou pour rendre la salle de bain accessible, c’est-à-dire adaptée aux personnes à mobilité réduite. Si, par hasard, les locaux à évaluer ont déjà résolu ces inconvénients, leur évaluation sera plus élevée, car ils offriront une plus grande flexibilité en cas de changement d’activité.

L’objectif de l’évaluation est également important, car l’expert pourra mettre davantage l’accent sur certaines circonstances ou d’autres, selon que l’on souhaite évaluer les locaux en vue d’une location (le type d’activités pouvant être exercées primera), d’une vente (l’âge du bâtiment primera), pour des questions fiscales ou d’impôts, des héritages, etc.

En résumé, il est indispensable de faire appel à un spécialisé pour l’expertise de locaux commerciaux en région parisienne, qui connaît la réglementation et la finalité de l’utilisation du local, qui visite le local pour connaître son état et le potentiel qu’il possède, et qui analyse la situation urbaine dans laquelle il se trouve.

Différences entre l’expertise et l’évaluation

L’expertise de locaux commerciaux est un rapport d’évaluation élaboré par un professionnel spécialisé, suivant l’objectif de déterminer la valeur d’un actif d’une manière justifiée et avec des critères préalablement établis avec la méthodologie appropriée selon le but de l’expertise. En ce sens, les valeurs des biens immobiliers sont calculées selon différentes méthodes :

  • Méthode de comparaison : c’est la plus couramment utilisée et elle consiste en une comparaison avec d’autres biens ou actifs similaires dont on connaît la valeur de marché. Il peut s’agir d’offres connues ou de transactions réelles, qui doivent être analysées et homogénéisées.
  • Méthode de capitalisation : par la capitalisation des loyers lorsque les propriétés les génèrent. Sa valeur est calculée en fonction des revenus ou des rendements réels ou potentiels qu’il produit ou peut produire.
  • Méthode résiduelle : analyse des investissements dans les cas d’évaluation de parcelles et de terrains, qui se basent sur la considération de la valeur du bâtiment fini, en procédant à la déduction de tous les coûts nécessaires à sa construction et de ses dépenses en tenant compte du temps de construction.

L’expertise de locaux commerciaux en région parisienne pourrait être définie comme une estimation qui établit la valeur indicative d’une propriété en la comparant à d’autres du même type et de la même zone. Il existe deux différences entre une expertise et une évaluation. La première est que dans une expertise, il y a une obligation d’inspecter le bien, alors que dans l’estimation, il n’y en a pas. L’autre différence est que l’évaluation n’a pas de validité juridique devant une quelconque instance.

Variables clés pour l’expertise d’un local commercial

En principe, il est possible de calculer le prix des locaux en région parisienne, en fonction de la rentabilité attendue et ainsi savoir comment évaluer une propriété commerciale. En outre, il est toujours important de tenir compte d’autres facteurs, car lorsqu’on envisage d’acheter un bien pour l’exploiter ensuite, on a plusieurs avantages :

  • Des coûts mensuels plus stables que dans le cas du logement.
  • La rentabilité de ce type de propriété est assez élevée, tant pour la location que pour la vente des locaux.
  • S’il ne s’agit pas d’un usage personnel, il est assez facile de trouver un locataire pour un bien commercial, plus facilement, surtout pour les locaux situés dans une zone centrale ou commerciale de la ville.
  • Les contrats de location atteignant une durée moyenne de plus de 7 ans. Il en résulte un coût de commercialisation beaucoup plus faible.

Bien qu’il soit vrai que vous pouvez facilement évaluer une propriété commerciale en fonction de sa rentabilité, cela peut créer de fausses perspectives et des prix supérieurs à la valeur réelle. Le mieux serait de voir le résultat de plusieurs méthodologies et avec l’expérience de l’expert spécialisé en estimation des locaux, obtenir une valeur en fonction de la demande et du montant qui peut être investi.

Expertise de la valeur d’un local commercial : vente ou acquisition

Avant la mise en vente de vos locaux l’expertise est nécessaire. En ce sens, la méthodologie que les cabinets spécialisés en estimation de locaux commerciaux en région parisienne utilisent pour l’évaluation d’un local commercial est la méthode de comparaison avec d’autres propriétés similaires.

Autrement dit, la valeur sera obtenue en la comparant à d’autres propriétés de même nature, et avec des caractéristiques similaires dont la valeur et le prix sont préalablement connus et sur lesquelles sont appliqués des coefficients de correction basés sur une série de paramètres : emplacement, accessibilité, âge, surface, emplacement, façade, etc.

Pour pouvoir procéder à l’expertise par cette méthode, il est essentiel qu’il y ait au moins trois locaux comparables de même nature, avec des caractéristiques similaires, en évitant de comparer des locaux de grande taille avec d’autres de petite surface ou des locaux récemment construit avec d’autres de beaucoup plus anciens.